Immobilien ABC

Abschreibung

Wertverzehr des Gebäudes, der jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht und wie Kosten (Werbungskosten) von den Einnahmen abgezogen bzw. gegen bestimmte Einkünfte verrechnet werden kann. Bemessungsgrundlage der AfA sind die Herstellungs- oder Anschaffungskosten, wobei die Gebäudeabschreibung mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes beginnt. Bei Altbau- oder Denkmalobjekten gelten unter Umständen erhöhte Abschreibungssätze.

Alleinauftrag

Mit dem Immobilien-Alleinauftrag wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (meistens für 6 Monate) schriftlich mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes beauftragt.
Der allein beauftragte Immobilienmakler darf für den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung („Konventionalstrafe“) vereinbaren.
Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.

Annuitätendarlehen

sind die bei der Baufinanzierung meist verwendete Darlehensform. Die Bezeichnung stammt von der Art der Verzinsung und Tilgung der Darlehen mit einer gleichbleibenden Jahresleistung. Der Kreditnehmer zahlt dabei bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens eine gleichbleibende Jahresleistung, die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehens (Nominalbetrag) errechnet. Die Annuität wird je nach Vertrag in Vierteljahres- oder Monatsraten bezahlt.

Auflassung

Vereinbarung, dass das Eigentum des Verkäufers auf den Käufer übergeht.

Auflassungsvormerkung

Durch eine entsprechende Eintragung ins Grundbuch wird der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück weitgehend gesichert und verhindert, dass etwa die Immobilie im Zeitraum zwischen der Bezahlung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ein zweites Mal veräußert wird. Die Auflassungsvormerkung ist quasi die Sicherheit für den Käufer, die im Grundbuch eingetragen wird.

Bau-Berufsgenossenschaft

Wenn Familienangehörige, Verwandte, Nachbarn oder Kollegen beim privaten Hausbau anpacken, sind die Helfer des Bauherrn grundsätzlich bei der Bau-Berufsgenossenschaft wie echte Arbeitnehmer gegen die Folgen von Arbeitsunfällen versichert. Der Versicherungsschutz für die Helfer greift auch ohne Anmeldung, die spätestens eine Woche nach Baubeginn zu erfolgen hat. Wer die Anmeldung versäumt, muss mit einer Geldstrafe von bis zu 2.500 € rechnen. Der Beitrag beträgt für eine Helferstunde ca. 1,35 €. Die Versicherung des Bauherren und/oder des Ehegatten ist dagegen freiwillig und sollte schriftlich beantragt werden. Der Beitragssatz beträgt hier ca. 230 € pro Monat/ Person.

Bauerwartungsland

Ist im Flächennutzungsplan eine Fläche als Wohngebiet ausgewiesen, so handelt es sich um Bauerwartungsland. In der Regel ist damit zu rechnen, dass daraus Bauland wird. Sicher ist es jedoch nicht.

Baulastenverzeichnis

Auf Anordnung der Baurechtsbehörde sind Baulasten, ggf. aber auch altlastenrechtliche oder bodenschutzrechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers in ein bei der Gemeinde geführtes Verzeichnis einzutragen. Beispiel: Die Fläche eines Grundstücks ist als notwendiger Zugang zu einem anderen Grundstück gesichert.

Bauvoranfrage

Ist eine Anfrage bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde. Ob ein Grundstück überhaupt oder nach den Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden kann, ist nicht immer eindeutig erkennbar. Vor Einleitung des eigentlichen Baugenehmigungsverfahrens kann daher zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens eine Vorprüfung beantragt werden. Die in der Bauvoranfrage gestellte Frage sollte so konkret sein, dass sie von der Bauaufsichtsbehörde verbindlich beantwortet werden kann. Der Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig und kann um jeweils ein Jahr verlängert werden. Der Bauvorbescheid berechtigt nicht zur Ausführung des Vorhabens.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen werden vom Kreditgeber für nicht abgerufene Darlehensbeträge berechnet. Diese fallen in der Regel ab dem vierten Monat nach Abschluss des Darlehensvertrags an und betragen pro Monat üblicherweise 0,25 Prozent.

Darlehensvertrag

Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank.

Eigentümergrundschuld

Ist der Teil einer Grundschuld, die vom Grundpfandrechtsgläubiger nicht zur Befriedigung seiner Forderungen verwendet wird (wenn zum Beispiel der Grundschuldbetrag höher ist als die Restforderung). Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nur auf Antrag und nur soweit die Abtretung nicht ausgeschlossen wurde.

Auch kann ein Grundstückseigentümer sein eigenes Grundstück mit Grundpfandrechten belasten, um für etwaige Gläubiger eine Verwertung zu erschweren.

Eigentümerversammlung

In der Eigentümerversammlung wird über den Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums von Eigentumswohnungen und über deren Verwaltung entschieden. Beschlüsse, die gegen das Wohnungseigentumsgesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstoßen, können innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung vor dem zuständigen Amtsgericht angefochten werden.

Einheitswert

Ein vom Finanzamt festgesetzter steuerlicher Richtwert für Grundstücke und Gebäude, auf dessen Basis u. a. die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer ermittelt werden.

Energieausweis

Die Energieausweispflicht besteht seit dem 01.Mai 2014 (EnEV 2014). Er soll Käufern und Mietern bei der Auswahl der Immobilie helfen und eine Vergleichbarkeit herstellen.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis (Gültigkeit 10 Jahre).
Es werden die Ergebnisse in Form einer Farbskala zwischen grün und rot dargestellt. Grün = guter Energiestandard, rot = schlechter Energiestandard

Freistellungserklärung

Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen in der Bauphase verkauft, so muss der Käufer häufig bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Verkaufspreis leisten. Durch eine entsprechende Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers wird sichergestellt, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird.

Gemeinschaftseigentum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird auch so genanntes Gemeinschaftseigentum erworben, das allen Eigentümern gemeinsam gehört und für dessen Erhalt sie auch gemeinsam aufzukommen haben: zum Beispiel das Grundstück, Parkplätze, Treppenhaus und Flure, der Fahrradkeller, tragende Wände etc.

Grundbuch

Ein Register, was im Grundbuchamt geführt wird, in welches Grundstücksrechte eingetragen werden. Es ist in folgende Abteilungen unterteilt:
I. Eigentümer und Erbbauberechtigte
II. Lasten und Beschränkungen
III Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb inländischer Grundstücke ist die Grunderwerbsteuer zur Zeit in Höhe von 5 % der Gegenleistung zu zahlen (je nach Bundesland). Die Steuerschuld entsteht einmalig bei Abschluss des Kaufvertrages.

Grundpfandrecht

Die Hypothek und die Grundschuld sind so genannte Grundpfandrechte. Durch deren Eintragung ins Grundbuch erhalten Kreditgeber eine dingliche Sicherheit in Form eines Pfandrechts an einem Grundstück und dem damit verbundenen Gebäude. Dabei bestimmt die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch (z.B. „2. Hypothek“), welche Forderung im Bedarfsfall zuerst zum Zug kommt.

Grundschuld

Die Grundschuld ist die übliche Absicherung einer Immobilienfinanzierung (Verpfändung des Grundstücks und des Gebäudes, dokumentiert durch Eintrag ins Grundbuch). Die Grundschuld bleibt – im Gegensatz zur Hypothek – auch bei fortlaufender Tilgung des Darlehens in voller Höhe bestehen, da sie von der zu sichernden Forderung unabhängig ist. Das hat für den Immobilienbesitzer oft den Vorteil, dass er die Grundschuld nach der Tilgung erneut für einen Kredit verwenden kann.

Gutachterausschuss

Der kommunale Gutachterausschuss ermittelt auf Grund von Kaufpreissammlungen verkaufter Grundstücke laufend Durchschnittswerte, die so genannten Bodenrichtwerte. In diesen kommt nicht zuletzt auch die Wohnqualität der Grundstücke zum Ausdruck („Lagewerte“). Zur Übersicht erstellt der Gutachterausschuss eine Karte, in der die Bodenrichtwerte eingetragen sind.

Löschungsvormerkung

Die Löschungsvormerkung ist eine Vormerkung insbesondere zu Gunsten eines Grundpfandrechtgläubigers. Man sichert sich die Löschung eines im Rang vorgehenden Grundpfandrechts

Niedrigenergiehaus

Als Niedrigenergiehäuser werden Gebäude bezeichnet, die für die Raumheizung nur 30–70 kWh pro m2 und pro Jahr benötigen. Das entspricht 3–7 l Heizöl. Durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) werden Niedrigenergiehäuser in Deutschland zum Standard. Weitere wichtige Merkmale eines Niedrigenergiehauses sind u. a.: sehr gute Wärmedämmung der Außenwände, Fenster, Dächer, Kellerwände und Kellerdecken, die Reduzierung von Wärmebrücken und energiesparende Warmwasserbereitung.

Sondereigentum

Zum Sondereigentum bei einer Eigentumswohnung gehören das Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) und das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Balkon, Keller etc.).

Sondertilgung

Steht dem Bauherrn zusätzliches Geld zur Verfügung, etwa durch eine Erbschaft, das er nun für eine Sondertilgung nutzen will, ist das beim Bauspardarlehen problemlos möglich, beim Immobiliendarlehen der Bank während der Zinsbindungsfrist dagegen nur, wenn Sondertilgungen schon beim Abschluss des Kreditvertrages vereinbart wurden.

Sozialer Wohnungsbau

Im sozialen Wohnungsbau wird die umfangreichste öffentliche Förderung im Rahmen der Wohnungsbauförderung gewährt, z.B. für Familien mit geringem Einkommen.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung wird in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Es handelt sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist.
Darin ist vermerkt, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche in Gemeinschaftseigentum.
Sondernutzungsrechte wie .z.B. Stellplätze werden ebenso festgehalten.

Tilgung

Regelmäßige Leistung des Darlehensnehmers zur Rückzahlung des Darlehens. Tilgungsaussetzung: Die Bank erklärt sich bereit, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus einer Kapitallebensversicherung oder Bausparverträgen auszusetzen. In dieser Zeit der Aussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Erwerber eines Grundstücks oder Erbbaurechtes darf erst in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Das heißt, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer entrichtet hat.

Verkehrswert

Marktwert eines (un-)bebauten Grundstücks an einem bestimmten Stichtag.

Volltilger

Bei dieser Darlehensart fallen Laufzeit- und Zinsbindungsende zusammen. Das bedeutet, dass das Darlehen zum Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt ist.

Vorkaufsrecht

Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht belastet, so hat der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten beabsichtigt. Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Es bestehen auch gesetzliche nicht eingetragene Vorkaufsrechte, zum Beispiel der Gemeinden (§24 ff BauGB).

Vorlasten

Sind diejenigen Rechte im Grundbuch, die einem neu einzutragenden Recht (z.B. einer Grundschuld) im Rang vorgehen. Als Beispiele seien Wohnrechte oder Nießbrauch genannt.

Werbungskosten

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind bestimmte Aufwendungen (z. B. Darlehenszinsen, Disagio, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten, Reisekosten etc.) steuerlich abzugsfähige Werbungskosten.

Wertermittlung
Dient der Ermittlung des Verkehrswertes, der häufig die Grundlage für den Kaufpreis eines Hauses bildet und der Ermittlung des Beleihungswertes. Unter Beleihungswert wird der dauerhafte Wert verstanden, dieser dient der Ermittlung der Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung.

Wohnwirtschaftliche Verwendung

Wird das Bausparguthaben innerhalb der gesetzlichen Bindungsfrist ausgezahlt, muss die wohnwirtschaftliche Verwendung des Zahlbetrags nachgewiesen werden. Die gesetzliche Bindungsfrist beträgt sieben Jahre bei Inanspruchnahme von Wohnungsbauprämie und/oder Arbeitnehmersparzulage für vermögenswirksame Leistungen. Als wohnwirtschaftliche Verwendung zählen z. B. Kauf eines Bauplatzes oder einer Immobilie, Neu-, An- und Umbau, Renovierung, Modernisierung, Umschuldung von Wohneigentum. Das Bauspardarlehen muss immer wohnwirtschaftlich verwendet werden.

Widerrufsrecht/-belehrung

Seit dem 13. Juni 2014 gilt das neue Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge. Demnach ist jeder „außerhalb von Geschäftsräumen“ geschlossene Vertrag belehrungspflichtig und innerhalb 14 Tagen nach Abschluss widerrufbar.

Alle Angaben ohne Gewähr! Stand Oktober 2015